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業委會成立不再有“攔路虎”

2020-05-22 13:23  本文來源:中國消費者報 作者:孫蔚

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  中國消費者報報道(記者孫蔚)房地產行業曾經流傳一句話“有了業委會,房價翻一倍”。居委會、業委會、物業公司被稱為社區治理的三駕馬車,若業委會處于缺席狀態,則小區亂收費、環境臟、停車亂、治安差等問題無法根治。然而,長期以來,成立小區業委會是個“老大難”的問題。如今,隨著新版《北京市物業管理條例》正式實施,將有效破解業委會成立難題。

  業委會比例不高

  不久前,北京東三環某小區因發生聚集性疫情成為全市焦點,也讓積累10多年“新仇舊恨”的業主們不斷吶喊:“換物業,換物業,再不換物業,房價恨不得跌得跟周圍‘老破小’一樣啦!”

  但是,想換物業公司談何容易,只有先召開業主大會選舉出業委會,才能依法解聘物業公司,而這個已經入住10多年的小區,因為小戶型多、租戶多,一直沒有成立自己的業委會。

  “據住建部統計,全國各地小區業委會成立的比例大約為30%?,F在業委會成立比例最高的是上海,達到80%,但是全國也僅有上海而已,包括北京、廣州、深圳、杭州這些城市,都是在10%-30%之間。廣州市成立小區業委會的比例是25%,嚴格地講這個比例是不高的,但是在全國來看,還不算很低。”廣東省廣州市國土房管局執法監察支隊相關負責人對記者表示。

  業委會是代表業主利益的組織,能夠對物業管理發揮有力的監督作用,是廣大業主權利實現的重要載體。“從實際工作看,以前業委會成立都是政府主導+企業推動,缺乏業主主動參與,這往往導致業主自己的事情自已說了不算,存在被動管理、被動服務的問題。而推動小區管理方式的改變,有助于將業主從幕后推向前臺,變被動接受服務為主動自我管理,通過對物權的管理實現對全體業主的服務,從而促進物業服務品質的提升。”北京市房地產協會秘書長陳志對記者表示。

  成立門檻降低

  “天氣這么熱,我家卻斷水斷電!”近期,由于不滿物業公司未及時公示小區公共空間水電費和電梯使用費,海南省??谑泻P湃A庭小區部分業主與物業公司起了糾紛,物業公司暫停了部分欠繳公攤水電費和電梯使用費的業主水電繳納服務,不少業主家里因此停水停電,業主多次投訴物業公司無果。“我們正在收集業主意見,準備成立業委會籌備組,希望通過業委會實現換物業的訴求。”業主代表對記者表示。

  業委會成立難,難題之一就是難以湊夠一定量的業主人數召開業主大會。為此,《條例》特別降低了成立門檻,調整了申請成立業委會的條件,讓業主們燃起了希望?!稐l例》規定:“一個物業管理區域內,已交付業主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的,5%以上的業主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業主或者建設單位,均可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的申請。居民委員會、村民委員會也可以組織達到前述條件的業主或者建設單位提出成立業主大會的申請。”也就是說,一個物業管理區域內,交付面積在過半的情況下,申請成立業主大會的條件是5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主,此外建設單位也被納入申請主體當中,這一規定對降低業主大會成立門檻發揮著重要作用。

  而根據此前的規定,召開業主大會并選舉業委會,對變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案;選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事實服務;籌集、管理和使用專項維修資金等事項,需要達到“雙三分之二”和“雙過半”的規定。“雙三分之二”是指“部分事項的決定程序要求應當經專有部分建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二的業主同意”,“雙過半”是指“部分事項的決定程序應當經專有部分建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”,這兩個硬性指標對于很多小區而言,無疑難度很大。

  可組建過渡性質管委會

  此前,業主對物業服務不滿意、想要更換物業公司時,可謂困難重重,因新老物業交接難引發矛盾的不在少數,這也深刻反映了業主大會、業委會成立難、運轉難、接受難的現實問題。耗時費力,卻無法成立業主大會或者選出業委會時該怎么辦?《條例》為廣大業主提供了一個解決的辦法:可以組建過渡性質的“物業管理委員會”來臨時補位,這也是此次修訂的一大亮點,將有利于解決當前業委會成立率低的難題?!稐l例》規定,組建物業管理委員會主要是為了組織業主共同決定物業管理事項,并推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。有下列情形之一的,可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會:一是不具備成立業主大會條件;二是具備成立業主大會條件,但確有困難未成立的;三是業主大會成立后,未能選舉產生業主委員會的。這一舉措可以有效避免因居民自治管理意識不足、業主大會和業委會制度運行不暢導致的物業管理混亂問題。

  此外,為了破解業委會難作為的困境,《條例》還對業委會成立條件、業委會委員的資質要求、人員組成、選舉程序、任期、備案制度、工作職責、會議召開、退出條件、禁止性規定及行政監管等作出了詳細的規定。

  北京市石景山區人民法院房稀杰對記者表示,物業管理委員會作為臨時機構,主要職責是組織業主共同決定物業管理事項,并推動符合條件的物業管理區域成立業主大會,且一般任期不超過三年。這就明確了物業管理委員會只是成立業主大會或者業主委員會的“過渡品”,而非替代品,立法仍然采取鼓勵支持成立業主大會或者業委會的態度,以更好地保護業主的合法權益。

責任編輯:任冬雪

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