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大灣區及深圳房價結構性上漲 中科院報告提示:須警惕風險

2020-05-08 12:47  本文來源:中國消費者報 作者:佳禾

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  中國消費者報訊 3月以來,深圳等城市房價的跳漲引起了社會各界的廣泛關注。深圳房價的上漲是否會蔓延至全國其他城市?疫情將對中國房價格局構成何種影響?中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組近日發布了2020年4月《中國住房大數據分析報告——從深圳到全國的房價漲跌格局與對策》,報告通過大數據分析發現,大灣區及深圳房價出現結構性上漲須警惕。

  報告提到,當前樓市“短期局部上漲或下跌的風險將并存,如果沒有嚴厲的管控措施,深圳的房價結構性上漲很可能擴展成全面上漲,并傳導至其他一二線城市”。這無疑是對深圳樓市局部過熱現象的一個重要預警,同時也是對全國樓市冷熱不均現象的一次“體檢”。

  全國樓市成交大體恢復

  中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長、中國社科院競爭力模擬實驗室副主任鄒琳華表示,大灣區和深圳房價出現結構性上漲,其他主要城市群帶房價平穩。在大灣區除港澳外的各核心城市中,僅深圳和東莞近期出現房價顯著上漲,而深圳寶安、福田、南山三區上漲較快,羅湖房價反而微跌。從全國看,全國樓市基本恢復,核心城市房價穩中略升,成交量大體恢復。

  從緯房指數監測數據看,近3個月深圳房價累計上漲4.07%,其中南山區房價累計上漲8.84%,寶安區累計上漲7.96%,漲速相對較快,羅湖區近3個月房價累計下跌0.06%,市場較為平穩。東莞累計上漲3.88%,房價漲速相對較快。其鄰近的城市中,近3個月廣州房價累計下跌1.23%,中山、佛山房價也有所下跌,珠海穩中略漲,均未出現異常上漲。

  緯房指數監測數據還顯示,我國另外兩大城市群帶中的環渤海及長三角城市群,近期其核心城市房價并未出現明顯上漲。作為環渤海城市群帶龍頭城市的北京,近3個月房價累計上漲0.83%,漲速和正常的季節性波動水平接近,其他核心城市漲速也基本合理。作為長三角城市群帶龍頭城市的上海,近3個月房價累計上漲1.51%,漲速處于正常略高的區間,其他核心城市漲速除蘇州略高外,也基本在合理范圍內。

  反映全國24個核心城市房價總體變化的緯房核心指數顯示,全國核心城市房價出現恢復性回升。2020年3月,核心城市綜合房價已經高過了2020年春節前的水平,同時也高于2019年全年最高房價,但是要低于2018年中的房價水平。2020年3月,緯房核心指數為106.24點(以2018年1月核心城市綜合房價為100),比2020年1月105.75點上漲0.46%,比2019年 最 高 值 106.11點 上 漲0.12%。

  緯房成交量指數監測顯示,核心城市二手房成交量大體恢復。2020年3月,10大重點城市二手住房成交量指數為150.8,比2019年12月的165.37僅低8.8%,基本恢復正常水平。

  局部區域漲跌風險并存

  為什么說樓市“短期局部上漲或下跌的風險將并存”?鄒琳華表示,原因有三。首先,大灣區一些核心或其他城市的土地財政依賴度其實并不低,這就注定了剛需弱、土地財政依賴度高的城市在疫情沖擊下,漲跌會分化,幅度甚至加大。比如像高度依賴土地財政的廣州、佛山等地的房價,近3個月均有所下跌。

  其次,一線城市的需求依然存在,3月份,四大一線城市新建商品住宅銷售價格環比依然上漲0.2%。但是京滬樓市調控嚴厲,深圳相對寬松,所以資金就更多地流向深圳。3月份,深圳也是四個一線城市中唯一一個成交量同比為正數的城市,地段好、剛需多的地方,樓市自然會有一定幅度的上漲。

  第三,由于廣東是工業和外來人口大省,復工和就業因素影響樓市的權重較大,所以樓市成交量恢復程度較低,反而粵西、粵北地區采取“以價換量”的方式效果明顯。

  建議加強樓市投資投機管控

  未來樓市走勢將如何?鄒琳華指出,未來影響短期房價格局的重要因素主要包括:疫情對住房消費需求的負向影響;相對寬松貨幣環境對住房需求及房價預期的正向影響。由于影響因素的區域不平衡性,在疫情不會突然消失的情況下,有的城市疫情對樓市的負向影響總體將超過寬松貨幣環境對樓市的正向影響。而另一些城市形勢則可能相反。表現在房價格局上,則是市場冷熱不勻,漲跌互現。

  如果未來宏觀經濟環境沒有及時復蘇或進一步變差,一二線城市即使房價進一步上漲也難以持續,最終“高開低走”的風險將變大。三四線城市房價則很難出現全局性上漲,少部分經濟基本面受疫情沖擊較嚴重的三四線城市,房價也可能出現較快下跌。

  鄒琳華建議,進一步完善一線城市及其周邊衛星城市的住房投資投機管控措施,因地制宜增加限售條款及新入籍購房者社保繳納條件;加強信貸資金用途管控,嚴禁各類消費貸款、非房地產企業經營貸款流入房地產市場;及時有效降低居民家庭短期還款負擔,臨時性對存量房貸利率進行向下重新定價,同時輔以臨時性推遲本金還款或修改本金還款方案等措施;結合集體土地入市改革,促進住房土地制度改革的推進,加快探索宅基地等非經營性集體建設用地的有序流轉途徑,在增加住房供給的同時降低房價泡沫。 (佳禾)

責任編輯:任冬雪

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